Par une Réponse Ministérielle parue le 13 septembre au Journal Officiel, l’administration rappelle et précise les règles d’exigibilité de la TVA en matière de ventes en état futur d’achèvement dites « conventionnelles » et les ventes d’immeubles à rénover(RM 96 LAUWAGIE, JO AN du 13/09/2022) -cf lien au bas de l’article.
NB : les VIR (ventes d’immeuble à rénover), ou les VEFA « conventionnelles » concernent des immeubles achevés depuis plus de 5 ans, dont la vente s’accompagne de travaux importants de second oeuvre à réaliser par le vendeur (sans que ces travaux aient pour effet de rendre l’immeuble à l’état neuf). Pour les VEFA conventionnelles, il s’agit de placer la vente sous le régime légal de la VEFA, mais cela n’emporte pas de conséquence sur leur régime fiscal. En effet, le régime fiscal particulier de la VEFA fait référence à l’article 269-2.a bis du CGI qui évoque « les immeubles à construire« .
L’administration, citant la Réponse ministérielle, indique que « le fait générateur de la TVA se produit au moment de la livraison du bien, c’est-à-dire au moment du transfert du pouvoir de disposer de ce bien comme un propriétaire » et que « le fait générateur de la VEFA intervient lors de la réception des travaux à l’issue desquels l’immeuble est considéré comme achevé au sens de l’article R. 261-1 du Code de la Construction et de l’Habitation« , c’est à dire à la date de réception des travaux faisant l’objet de la déclaration d’achèvement des travaux (article L. 462-1 du code de l’urbanisme).
NB : en matière de ventes, le fait générateur et l’exigibilité de la taxe sont concomitants.
L’administration ajoute que « la circonstance que la mise à disposition effective de l’acquéreur soit susceptible de n’intervenir que postérieurement à l’achèvement est sans incidence. Il en est de même, en l’absence de clause suspensive de la vente, de la circonstance que le solde des versements de la VEFA ne soit versé que lors de cette mise à disposition« .
Enfin, cette réponse précise que les règles d’exigibilité applicables aux VEFA conventionnelles et aux VIR seront celles applicables aux livraisons de biens meubles : « en application du a du 2 de l’article 269 du CGI, la taxe devient exigible lors de la réalisation du fait générateur. Toutefois, à compter du 1er janvier 2023 et en application des mêmes dispositions, en cas de versement préalable d’un acompte, la taxe deviendra exigible au moment de son encaissement, à concurrence du montant encaissé« .
Il faut en effet rappeler que la Loi de Finances pour 2022 a modifié les règles d’exigibilité de la TVA en matière de ventes, en rendant la TVA exigible sur les acomptes dès leur encaissement, et ce à compter du 1er janvier 2023 (article 269, 2-a bis du CGI).
Ces dispositions seront applicables à toutes les ventes, qu’elles soient taxables de plein droit (immeuble de moins de 5 ans, immeuble rendu à l’état neuf..) ou sur option (immeuble exonéré cédé par un assujetti), et donc aux VEFA (immeubles neufs ou VEFA conventionnelles) ou aux VIR (ventes d’immeuble à rénover).
En résumé, dans le cadre de ces ventes :
- la TVA sur les acomptes est exigible dès leur encaissement,
- la TVA sur le solde du prix est exigible dès la réception des travaux, peu important la date effective de versement de ce solde ou la mise à disposition effective du bien.
Sources :
Publication au JORF
https://questions.assemblee-nationale.fr/q16/16-96QE.htm